Przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości lub rozpoczęciu procesu inwestycyjnego warto zbadać stan prawny nieruchomości. Niestety nie wszyscy kupujący się na to decydują, co skutkuje tym, że po dokonanej transakcji dowiadują się o wadach prawnych nieruchomości. Należy zauważyć, że due diligence nie jest przeznaczona tylko dla strony, która zamierza nabyć nieruchomość. Również osoby dokonujące sprzedaży mogą wykonać taką analizę, co pozwoli uzyskać kompletną wiedzę o potencjale nieruchomości oraz pomoże dokonać odpowiedniej wyceny i przyjąć dobrą pozycję negocjacyjną.
Czym jest due diligence nieruchomości?
Due diligence to kompleksowa analiza stanu prawnego nieruchomości, a także jej stanu faktycznego, stosowana przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości. Celem przeprowadzenia analizy jest identyfikacja ryzyk i wad prawnych związanych z nieruchomością oraz zabezpieczenie przed ich wystąpieniem lub zminimalizowanie ich skutków. Przeprowadzenie takiego badania obrazuje, czy inwestycja będzie opłacalna.
Jakie dokumenty analizuje?
-
Księga wieczysta
Due diligence polega przede wszystkim na analizie treści księgi wieczystej, jak również dokumentów w aktach księgi wieczystej znajdujących się w sądzie miejsca położenia nieruchomości celem ustalenia jej tytułu prawnego. Ponadto księga wieczysta dostarcza informacji o położeniu nieruchomości, jej powierzchni, użytkowaniu wieczystym, hipotece lub innych prawach i roszczeniach przysługujących osobom trzecim albo ograniczeniach korzystania z tej nieruchomości.
-
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków
Księga wieczysta nie jest jedynym dokumentem, który dostarcza nam informacji o nieruchomości. Weryfikacji podlegać powinien również wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, powierzchni oraz rodzaju użytków i klasy gruntu Pozwala sprawdzić, czy informacje, jakich dostarcza, są tożsame z informacjami zawartymi w księdze wieczystej np. w zakresie powierzchni gruntu. Ważnym krokiem jest również ustalenie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wykluczyć trzeba także istnienie prawa pierwokupu na rzecz jakiegokolwiek podmiotu trzeciego, w szczególności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeśli grunt jest zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku. W przypadku użytkowania wieczystego budynek może stanowić samodzielną nieruchomość, a wówczas jest odrębnym od gruntu przedmiotem praw.
-
Miejscowy plan zagospodarowania
Analizie poddać należy również miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o ile taki obowiązuje na terenie, na którym znajduje się nieruchomość. Ewentualnie powinno się wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Pomoże to ustalić, na jakie cele może być przeznaczona dana nieruchomość, np. mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne oraz czy cel ten jest zgodny z planami nabywcy. Prowadzenie zamierzonej inwestycji na nieruchomości nie będzie możliwe w przypadku braku zgodności.
Należy pamiętać, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy może przyczynić się do opóźnienia planowanej inwestycji na danej nieruchomości. Dodatkowo analiza pozwoli wskazać, czy planowana inwestycja jest zgodna z polityką przestrzenną samorządu i nie będzie sprzeczna z funkcją sąsiednich nieruchomości, co spowodowałoby odmowę wydania warunków zabudowy. Dużym ułatwieniem może być informacja o przeznaczeniu nieruchomości od strony dokonującej sprzedaży. Dzięki temu określimy grono podmiotów zainteresowanych kupnem nieruchomości i przygotujemy ofertę z ukierunkowaniem na możliwości inwestycyjne, jakie niesie ze sobą jej nabycie.
Analiza budowlana nieruchomości
Przy udziale osób z uprawnieniami architektonicznymi możliwe jest również przeprowadzenie analizy stanu faktycznego nieruchomości (np. określenie fizycznych wad nieruchomości budynkowej, stopnia jej zużycia), jak również wyjaśnienie kwestii budowlanych.
– W przypadku istniejącej zabudowy warto sprawdzić zgodność realizacji inwestycji z pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie, a także kompletność i prawidłowość dokumentacji technicznej potrzebnej do korzystania z budynku (m.in. dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza, książka obiektu budowlanego). Dokonanie samowolnych zmian, np. w sposobie użytkowania budynku, będzie obciążać ewentualnego nabywcę i to on może ponosić odpowiedzialność finansową, a w przypadku nieszczęśliwego wypadku czy pożaru – odpowiedzialność karną za stwierdzone nieprawidłowości. Przy nabywaniu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem do rozstrzygnięcia pozostaje też kwestia zastanego wyposażenia oraz stanu instalacji. Mogą one wymagać natychmiastowej wymiany lub dostosowania do aktualnych wymogów bezpieczeństwa np. przeciwpożarowego – dodaje Krzysztof Iżel, Kierownik Działu architektów w Ayming Polska.
Przyszłe podatki i opłaty
Warto również przeanalizować koszty opłat i podatków, jakie pojawią się w związku z nabyciem nieruchomości. Należy uzyskać informacje o wysokości podatku od nieruchomości, a w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego – także opłaty rocznej z tego tytułu. Sprawdzenia wymaga także ewentualny obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, opłaty planistycznej lub tzw. podatku od deszczu, czyli opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.
Autorka: Natalia Ochab-Pazdan, Starszy Konsultant w Dziale podatków i opłat lokalnych w Ayming Polska
Brak komentarzy