Podatek od nieruchomości – co branża, to inne wyzwanie

Analiza Ayming pokazuje, że 44 proc. przedsiębiorstw w Polsce odprowadza zawyżony podatek od nieruchomości. Pod uwagę wzięto sektory, w których obciążenie z tytułu podatku od nieruchomości jest zazwyczaj najwyższe. Znalazły się wśród nich branże: chemiczna, górnicza, spożywcza, wodno-kanalizacyjna i ciepłownicza, handlowa, obsługi nieruchomości, przetwórcza oraz transportowa. Zawyżanie odprowadzanej daniny dotyczy wszystkich omawianych branż, ale najwięcej takich przypadków odnotowano w przedsiębiorstwach transportowych, chemicznych, energetyki cieplnej oraz wodociągów i kanalizacji. W tych sektorach ponad połowa firm odprowadza za wysoki podatek od nieruchomości. Każda z branż mierzy się z innymi wyzwaniami.

Podatek od nieruchomości płacony jest w trzech głównych kategoriach: grunty, budynki i budowle. Podstawę opodatkowania gruntów i budynków stanowi ich powierzchnia, a budowli – ich wartość. Podatnicy często mylą budynki z budowlami, zaś grunty, na których nie jest prowadzona działalność gospodarcza, deklarowane są do opodatkowania podatkiem od nieruchomości bez względu na sposób zakwalifikowania ich w ewidencji. 56 proc. nadpłat dotyczy  kategorii „budynki” i „grunty”, które tylko pozornie wydają się mało problematyczne. Z kolei w 44 proc. przypadków zawyżanie daniny dotyczy kategorii podatkowej „budowle”, która dla przedsiębiorców jest najbardziej skomplikowana.

Ze względu na zróżnicowaną strukturę majątku przedsiębiorców i – wbrew pozorom – skomplikowane przepisy prawne, do określenia wysokości podatku od nieruchomości należy podejść w zindywidualizowany sposób, łącząc wiedzę prawno-podatkową z techniczną. Praktyka pokazuje, że służby techniczne i księgowe w firmach mają różne podejście do określania podstawy opodatkowania obiektów, co stanowi jedną  z przyczyn występowania nieprawidłowości w rozliczeniach podatku od nieruchomości. Każda branża ma swoją specyfikę, dlatego opodatkowując obiekty, również trzeba wziąć to pod uwagę – wyjaśnia Kamila Kęsicka, Manager Działu Podatków i Opłat w Ayming Polska.

41 proc. przedsiębiorstw z branży przetwórczej odprowadza podatek od nieruchomości w zawyżonej wysokości. Nieprawidłowości w rozliczeniach wynikają m.in. z kwalifikowania obiektów magazynowych do kategorii podatkowej „budynki”, mimo że często są to obiekty namiotowe lub zadaszenia niewydzielone z przestrzeni za pomocą trwałych przegród budowlanych. Zdarza się, że nie spełniają one wszystkich przesłanek stanowiących definicję budynku. Od odpowiedniej klasyfikacji takiego obiektu zależy wysokość podatku odprowadzanego do gminy.

Obsługa nieruchomości – deklarowanie powierzchni budynków

Dla podatników z branży obsługi nieruchomości dużym wyzwaniem jest prawidłowe zadeklarowanie powierzchni budynków. Zazwyczaj podają ją w oparciu o posiadaną dokumentację budowlaną. Jest to jeden z powodów nadpłat podatku od nieruchomości, które występują w 40 proc. firm z tej branży. Często deklarują one dla celów podatkowych całkowitą powierzchnię, która wynika na przykład z aktu własności lub planów architektonicznych, co nie jest właściwą praktyką. Jedynie regularny pomiar z natury z uwzględnieniem wytycznych z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych pozwala wskazać odpowiednią podstawę do opodatkowania.

W branży wodno-kanalizacyjnej i ciepłowniczej 51 proc. przedsiębiorstw odprowadza za wysoką daninę. Częściowo wynika to z kwalifikowania oczyszczalni ścieków w całości jako budowli. Wówczas podstawę opodatkowania stanowi jej wartość początkowa, co przekłada się na bardzo wysokie koszty z tytułu odprowadzanego podatku. W praktyce nowoczesne oczyszczalnie ścieków są niezwykle złożonymi kompleksami, w skład których obok budowli wchodzą m.in. specjalistyczne urządzenia techniczne (pompy, mieszadła, prasy) oraz budynki (przepompownie, stacje uzdatniania wody czy laboratoria).

39 proc. firm z sektora handlu nadpłaca podatek od nieruchomości. Jedną z przyczyn jest opodatkowanie gruntów w całości podatkiem od nieruchomości tylko ze względu na fakt, że ich właściciel prowadzi działalność gospodarczą. Jednak na samych gruntach nie jest prowadzona żadna działalność, bowiem inwestycje są dopiero w planach. W takich przypadkach, jeżeli są one odpowiednio zakwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Firmy z branży spożywczej nierzadko posiadają w składnikach swojego majątku budynki o specjalnym przeznaczeniu. W tej sytuacji warto sięgnąć do lokalnych uchwał, aby zweryfikować możliwość zastosowania preferencyjnych stawek podatku od nieruchomości. Niestosowanie preferencji podatkowych jest jednym z powodów nadpłacania podatku od nieruchomości, co dotyczy 42 proc. firm z branży spożywczej.

Aż  56 proc. przedsiębiorstw z branży transportowej płaci za wysoki podatek od nieruchomości. Jedną z identyfikowanych nieprawidłowości jest nieodpowiednie opodatkowanie różnego rodzaju antresoli, pomostów oraz ramp podjazdowych. Nie zawsze jest tak, że powierzchnia tych obiektów stanowi powierzchnię użytkową, od której należy odprowadzać podatek od nieruchomości.

Przedsiębiorstwa z branży chemicznej w swych procesach wykorzystują m.in. zaawansowane instalacje, które zazwyczaj w całości opodatkowują jako budowle. Najczęściej jednak instalacje składają się z wielu elementów i tylko część z nich jest ustawową budowlą. Jest to jedna z przyczyn występowania nadpłat, które w sektorze chemicznym dotyczą 55 proc. firm. Rozliczając inwestycję warto zadbać o precyzyjny podział nowo powstałych obiektów i ich części na budowle oraz obiekty, które w myśl przepisów podatkowych, budowlami nie są.

Dla branży górniczej dużym wyzwaniem jest opodatkowanie obiektów w kategorii budowle. To jeden z powodów nadpłat podatku od nieruchomości, które występują w 48 proc. przedsiębiorstw. Jedną z najczęściej występujących trudności jest opodatkowanie obiektów położonych wewnątrz budynków lub wchodzących w skład wyrobisk górniczych.

Metodyka: analiza została przeprowadzona na próbie 1975 projektów weryfikujących opłaty z tytułu podatku od nieruchomości ponoszone przez przedsiębiorstwa zatrudniające powyżej 200 osób i płacące podatek od nieruchomości w wysokości powyżej 200 tys. zł rocznie.